第一章 总论

　　第一节 项目名称及承办单位

　　一、项目名称

　　二、项目承建单位

　　三、项目建设性质

　　四、项目简介

　　本项目属于房地产开发项目，其主要销售产品为多层住宅及相应的商业及基础配套设施。规划用地为居住用地，交通、景观、配套服务设施十分便利，地块周围各种设施较为完善。

　　第二节 项目概况

　　一、项目地点

　　二、项目规模及内容

　　本项目总用地面积227460m2(约合341.19亩)，地上建筑面积406008m2，地下建筑面积142008m2，容积率为1.78。

　　三、项目实施进度

　　四、项目总投资

　　本项目计划投资总额201908万元，其中银行贷款159931万元，41977万元。

　　五、经济指标

　　根据测算，项目最终年实现利润总额约33661.85万元，投资利润率为16.67%，所得税后内部收益率为25.51%。项目盈利能力良好。

　　六、社会效益

　　第三节 编制依据及研究范围

 

　　第二章 项目建设背景及必要性

 

　　第一节 项目建设背景分析

　　一、政策背景

　　二、市场背景

　　第二节 项目建设必要性分析

　　一、房地产业发展，是改善民生、促进社会和谐的必然要求

　　住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

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　　二、符合国家加快民生工程建设的要求

　　2008年11月5日，国务院召开常务会议提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台十项更加有力的扩大国内需求的措施。加快民生工程、基础设施、生态环境和灾后重建等方面建设，从2008年四季度到2010年底约需投资4万亿元。在这次公布的宏观经济政策重大调整中，改善民生被放在相当突出的位置。民生工程位列进一步扩大内需各项建设之首，通过加大对民生工程的投入力度，改善居民生活、增强消费能力，以拉动消费、促进发展的意图十分鲜明。

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　　三、符合改善居民居住条件和环境的要求

　　四、项目建设是提升城市形象和城市发展的需要

　　五、项目建设符合公司的可持续经营要求

 

　　第三章 项目市场分析

 

　　第一节 国内房地产市场分析

　　一、全国房地产企业购置土地市场分析

　　近几年，房地产开发企业购置土地面积基本趋于平稳，2011年达到历史最高值42662万平方米。2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，截止2015年房地产开发企业土地购置面积为22811平方米，比2014年下降31.7%，继续下降趋势。

　　

　　从土地成交价款方面来看，2015年我国房地产开发企业土地成交价款达到7622亿元，较2014年下降23.9%。

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　　二、全国房地产开发投资市场分析

　　三、全国房屋施工、新开工及竣工面积情况分析

　　四、全国商品房销售市场分析

　　2015年，我国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。

 

　　

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　　五、房地产发展前景分析

　　第二节 山西省房地产市场分析

　　一、山西省房地产开发土地成交情况

　　二、山西省房地产开发市场分析

　　近年来，山西省房地产开发市场一直保持增长。2015年，全省房地产开发投资完成1494.9亿元，同比增长6.5%，比上年回落0.8个百分点，比前三季度回落5.5个百分点，比同期全省固定资产投资增速低8.3个百分点，占全省固定资产的比重由上年11.7%下降到10.9%。

　　

 

　　其中，住宅投资完成1098.3亿元，同比增长8.7%，增幅比上年加快3.3个百分点，占房地产开发投资的比重由上年72.0%提高到73.50%;办公楼投资完成85.5亿元，同比增长23.5%，增幅比上年回落19.4个百分点，占房地产开发投资的比重由上年4.9%提高到5.7%;商业营业用房投资完成171.2亿元，同比下降10.5%，降幅比上年扩大15.3个百分点，占房地产开发投资的比重由上年13.6%下降到11.5%。

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　　三、山西省房地产开工情况

　　四、山西省商品房销售市场分析

　　五、山西省房地产行业发展分析

 

　　第四章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址要求

　　一、选址要求

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第二节 项目区位条件

　　一、自然地理概况

　　二、基础设施概况

　　三、人口现状

　　四、经济现状

　　第三节未来发展潜力

　　一、人文旅游优势

　　二、经济发展优势

　　三、社会资源优势

　　第四节 施工条件

　　第五节 项目选址合理性分析

 

　　第五章 项目建设方案

 

　　第一节 项目建设目标与内容

　　一、项目建设指导思想与原则

　　二、项目建设地点

　　第二节 总图布置

　　一、项目规划构思

　　二、总平面设计

　　三、设计依据与规范

　　四、道路交通组织

　　五、竖向布置

　　第三节 建筑设计

　　一、设计依据

　　二、主体建筑设计方案

　　三、住宅类型设计

　　第四节 结构设计

　　一、工程结构形式

　　二、结构设计依据

　　三、抗震设计及荷载

　　四、结构材料

　　五、结构选型

　　第五节 土建工程

　　一、设计原则

　　二、采用的标准及规范

　　三、建筑地基

　　四、施工能力

 

　　第六章 公辅工程

 

　　第一节 给排水系统

　　一、设计依据

　　二、供水

　　三、排水系统

　　四、主要设备材料选择

　　五、系统和设备的控制

　　第二节 电气设备系统

　　一、供配电设计依据

　　二、电力工程规划

　　三、变配电系统

　　四、电力系统

　　五、照明系统

　　六、防雷与接地系统

　　七、消防系统的供电及监控

　　八、电力监控系统

　　九、弱电设计

　　第三节 燃气工程

　　一、编制依据

　　二、气源

　　三、燃气负荷

　　四、供气方案

　　第四节 供热工程规划

　　一、用热量预算

　　二、热源

　　三、热力站布置

　　四、管网系统

　　第五节 空调及通风

　　一、编制依据

　　二、空调冷热源

　　三、通风系统

　　四、生命安全系统

　　第六节 智能化控制管理系统

　　一、系统设计依据

　　二、系统概述

 

　　第七章 项目环境保护

 

　　第一节 建设地点环境现状

　　第二节 执行标准

　　第三节 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期环境保护

　　二、项目运营期环境保护

　　第四节 绿化设计

　　第五节 环境影响综合评价

 

　　第八章 项目能源节约方案设计

 

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 编制原则和目标

　　第三节 能耗指标分析

　　第四节 节能措施

　　一、建筑节能措施

　　二、给排水节能

　　三、电气节能

　　第五节 项目节能评价

 

　　第九章 劳动安全卫生及消防

 

　　第一节 设计依据

　　第二节 劳动安全卫生

　　一、防电

　　二、防雷和接地保护

　　三、废弃物处理

　　四、安全措施

　　第三节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、防火等级

　　三、防火措施

　　四、消防措施

 

　　第十章 项目组织机构和人力资源配置

 

　　第一节 组织原则

　　第二节 项目组织

 

　　第十一章 项目建设进度及工程招投标方案

 

　　第一节 基本要求

　　第二节 项目开发管理

　　一、项目管理

　　二、项目实施进度

　　第三节 工程招投标方案

　　一、招标原则

　　二、招标范围

　　三、招投标程序

 

　　第十二章 项目预计投资估算及资金筹措

 

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、工程建设直接成本

　　二、工程建设期间费用

　　三、项目开发总开发成本

　　序号项目11#12#13#合计

　　一开发成本

　　1土地成本

　　2前期费用

　　3建安成本/主体工程

　　4红线内基础设施工程成本

　　二期间费用

　　5贷款利息

　　6营销费用

　　7管理费用

　　8开发期间税费

　　9不可预见费

　　10合计

　　第五节 资金使用计划

 

　　第十三章 项目的经济效益分析

 

　　第一节 评价依据

　　第二节 销售收入及税金测算

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

 

　　第十四章 项目的社会效益分析

 

　　第一节 项目实施对社会经济效应的影响

　　第二节 社会效益分析

 

　　第十五章 建设项目风险分析及控制措施

 

　　第一节 项目主要风险因素识别和分析

　　第二节 防范和降低风险措施

 

　　第十六章 建设项目可行性研究结论及建议

 

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　一、拟建方案建设条件的可行性结论

　　二、资金安排合理性的可行性结论

　　三、经济效益的可行性结论

　　四、环境影响的可行性结论

　　五、研究结论总述

　　综上所述，该项目建设的条件成熟，通过经济、环境保护和经济效益等方面预测分析，不仅项目的盈利能力强，而且抗风险能力大，在项目取得较高经济效益的同时，不会破坏自然环境，故该项目是完全可行的。

　　第二节 建设项目可行性研究建议

　　完整版附件请点击下载：山西省某住宅建设项目可行性研究报告案例.pdf