第一章 绪 论

　　1.1 项目背景

　　随着我国社会进步、人民生活水平的不断提高，全国人均寿命延长、老年人口逐年增加，我国已正式步入老龄化社会。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。

　　在我国，居家养老是传统的养老方式，但近年来，由于生育率下降、空巢家庭比例增多、年轻人的社会竞争压力加大等原因，传统的居家养老方式受到严峻的挑战，而社会养老方式作为居家养老方式的有力补充正逐步被人们接受并受到社会各界的重视。

　　截至2009年底，××市60岁以上的老年人口已达到近6万人，占人口总数的12.8%，高于同期全国老龄化12%的平均水平，并且呈现出加快增长的趋势，为了应对老龄化日益加剧的现实，完善当地社会保障体系，发展老年服务业，××市中心敬老院提出××市社会养老服务中心项目的建设。

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　　1.2 项目建设方案

　　本项目占地面积40亩，总建筑面积20000平方米，设计床位800张。具体建设内容包括：

　　1、老年公寓楼：建筑面积15000平方米;

　　2、附属用房：建筑面积5000平方米，包括康复中心、洗浴中心、洗衣房、锅炉房、活动室、餐厅、购物中心、车库等;

　　3、服务中心内的广场、道路、绿化工程、水、电、天然气、通信等配套工程;

　　4、服务中心内生活、办公、医疗、娱乐设施配置。

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　　1.3 项目概要

　　1.3.1 项目建设单位概况

　　1.3.2 项目情况概述

　　1.4 项目效益分析

　　1.5 项目编制依据

　　第二章 项目建设背景及必要性分析

　　2.1 项目建设背景

　　2.1.1 政策背景

　　2.1.2 社会背景

　　2.1.3 经济背景

　　2.2 项目建设必要性

　　在我国，传统的养老方式是居家养老，社会机构养老只是一种补充形式，但是，随着老龄化进程的不断深入，家庭养老模式面临越来越严峻的挑战。

　　首先可见的是生育率下降使家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。伴随着我国实行计划生育政策，人口出生率从70年代中期迅速下降，形成了庞大的独生子女和少子女家庭，到2010年前后，这些独生子女的父母将相继进入老年期，子女养老的人均负担将日益加大。预计在2010-2040年间，20-30%的老年人口将是独生子女的父母，这批老人的生活照料和经济保障将成为一个严重的社会问题。

　　其次，空巢家庭增多加剧了家庭养老的难度。在我国，随着经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。1999年人口调查资料表明，在有老人的家庭中，一对老年夫妇二人户占27%，老年单身户占7%，二者相加共占34%。

　　另外，随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻人的工作压力越大，在照顾老人的问题上常常表现出“心有余而力不足”，况且伴随父母年龄的提高，子女的年龄也在相应提高，势必导致低龄老人供养高龄老人的局面产生。

　　当今社会出现的上述转变无疑都会对家庭养老产生负面影响，使得家庭供养能力下降，因此，大力培育社会化服务功能，弥补家庭养老功能的缺失，满足日益增强的社会养老需求，是人口老龄化提出的一个现实要求。

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　　第三章 项目选址分析

　　3.1选择区位

　　根据××市总体规划，结合本项目养老服务的性质，在综合考虑了影响选址的自然因素、交通因素、社会因素、环境因素后，确定项目选址于××市××岸，拟征地面积40亩。

　　项目建设地址环境优美、交通便利、空气清新，周边基础设施配套齐备，十分适宜老人居住、修养，是修建养老服务中心的理想地点。

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　　3.2 地理位置

　　3.3 基础设施

　　3.4 经济条件

　　3.5 选址合理性分析

　　场址周围大气、土壤、植物等自然环境状况良好，无水源地、自然保护区、文物景观、重要军事设施等环境敏感点，且建区域基础设施完善，供电、给排水、供热、通信等基础设施配套齐全，交通便利，适合本项目建设。

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　　第四章 项目建设内容与建设规模

　　5.1 建设内容

　　本社会养老服务中心占地面积40亩，总建筑面积20000平方米，设计床位800张，满足800名老年人的养老生活。具体规划建设内容包括：

　　1、老年公寓楼15000平方米;

　　2、附属用房建筑面积5000平方米，包括康复中心、洗浴中心、洗衣房、锅炉房、活动室、餐厅、购物中心、车库等;

　　3、服务中心内广场、道路、绿化工程，服务中心内水、电、天然气、通信等配套工程;

　　4、服务中心内生活、办公、医疗、娱乐设施配置。

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　　5.1.1 规划原则

　　以人为本

　　以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。

　　平面布局合理

　　按照老年人的日常活动规律和本服务中心的职能，将项目区分为生活区、游艺区、康复医疗区、办公区、餐饮区、服务区等几大区域，各区域既要相对分离，又要联系方便。

　　交通组织便捷

　　整个项目区的出入口开向市政主要道路，方便车量进出。内部道路设计要使人行方便、车行顺畅，并满足消防要求。

　　公用配套工程

　　小区内给排水、供电、通讯等公用配套工程的设计要做到流程合理、布置紧凑、管理方便。

　　环境

　　注重绿化空间的整体性、均衡性，强调人、建筑、环境的共存与融合，营造环境优雅、服务全面，人与自然和谐共生的养老乐园。

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　　5.1.2 平面功能

　　本项目的主要建筑有：老年公寓中心、医疗康复中心、餐饮服务中心、文体活动中心、办公楼以及必要的辅助用房。其中拟将老年公寓中心建为本项目的标志性建筑，充分体现以老年人为核心的设计理念。

　　老年公寓的层数宜为三层及三层以下，起居室和卧室应通风良好，视野开阔，安静卫生。针对老年人记忆力衰退的特点，设计者可以通过加强楼宇外观与外部环境的差异来提高楼宇外观的识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性。

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　　5.2 室内装修及设施

　　老年公寓内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角。

　　老年人居室不应采用易燃、易碎及散发有害有毒气味的装饰材料，居室地面宜用硬质木料或富有弹性的塑料材料。

　　老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱，每人应有1m3以上的贮藏空间。

　　老年公寓起居室、卧室应设多用安全电源插座，插孔离地高度宜为0.6～0.8m。

　　老年公寓每户设固定电话;起居室、卧室应设闭路电视插孔;居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。

　　老年人床头应设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。

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　　第五章 公用工程

　　5.1给排水

　　5.1.1供水工程

　　本项目的规划给水管网系统采用生活、消防共用的统一给水系统。

　　水源

　　项目区供水由市政给水干管接入，供水压力约0.30mpa，能够满足项目用水需要。

　　图表 1：项目用水量估算表

 

　　5.1.2 排水工程

　　采用雨、污分流制的排水体制。整个排水系统设计要综合考虑项目区道路及竖向规划。

　　污水工程

　　(1) 污水量计算

　　本项目排水量取生活用水量的90%：

　　日排水量=134.2×90%=120.78m3

　　(2) 污水排水方式

　　污水经院内处理设施处理达标后排入市政污水管网。

　　(3) 材料选择

　　室内排水管采用u-pvc管，室外排水管道采用u-pvc双壁波纹管。室外检查井采用砖砌，井盖采用球墨铸铁井盖和盖座。

　　5.1.3 雨水工程

　　(1) 雨水量预测

　　采用当地暴雨强度公式计算项目区雨水量。

　　(2) 雨水排放方式

　　各建筑物屋面雨水采用有组织排水，区内雨水排放结合地面径流由道路雨水汇集口进入雨水管网，而后排入市政道路雨水系统。

　　(3) 材料选择

　　建筑物室外落水管采用u-pvc管，室外埋地雨水管采用承插式钢筋混凝土管或u-pvc双壁波纹管。

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　　5.2 电气工程

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　　第六章 工程建设方案

　　第七章 项目环境影响保护分析

　　第八章 项目节能措施分析

　　8.1 建筑节能

　　建筑布置与体型

　　本项目公寓楼朝向应综合考虑采光、集热、通风等因素，宜采用南向或南偏西15°朝向。

　　各建筑物之间的间距在满足规范的要求下适当加大，建筑物间绿化，通风效果良好。

　　节能技术措施说明：

　　外墙：采用外墙外保温技术，外墙材料与设计满足最小热阻要求。

　　屋面：采用保温隔热屋面。保温材料选用聚苯乙烯泡沫板板(eps)，隔热层可选用架空隔热层或种植隔热层。

　　外窗：外窗采用双层中空玻璃窗，具有良好的气密性和隔热性。

　　建筑物公共部位照明控制采用节能自熄开关，以达到节能的效果。

　　照明光源和灯具采用高效节能型荧光灯，同时采用节能型快启电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器，以达到节能的效果。

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　　8.2 管理节能

　　该项目的照明控制系统、给排水系统、消防系统和强弱电能源管理系统等应进行最合理调控，达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。

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　　8.3 用电节能

　　8.4 用水节能

　　第九章 项目组织机构和劳动定员分析

　　第十章 项目融资方案及经济评价

　　10.1 项目投资估算

　　10.1.1 项目总投资的概念

　　10.1.2 项目总投资的构成

　　项目总投资3000万元。

　　图表 3：项目投资估算表(单位：万元)

 

　　10.2 项目资金筹措

　　要保证本项目建设按计划完成，首先应落实资金计划筹措。具体措施如下：

　　1、及时准确编报项目资金使用计划。

　　2、切实做好项目年度资金计划的落实工作。

　　3、项目资金计划落实后，及时划拨到专用基建账户。

　　本项目的资金来源：承办单位自筹500万元，申请中央和和地方政府财政性资金2500万元。

　　10.3 项目财务评价

　　10.3.1 评价依据

　　10.3.2 营业收入及税金测算

　　1、营业收入估算：

　　本项目设计床位800张，日常入住率按70%考虑，每张床位的服务收费按800元/月计算，年服务收入为800×70%×12×800=537.6万元。

　　2、税金及附加估算：

　　本项目上交增值税209.8万元，城建及教育附加为23.08万元。

　　合计本项目税金及附加为232.88万元。

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　　10.3.3 成本费用测算

　　1、年人员工资及福利费

　　在日常入住率70%情况下，本服务中心需服务人员70人，除去餐饮服务人员，由中心负担工资及福利费的人员按56人考虑，人均工资及福利费按8500元/年计算，年工资及福利费总计47.6万元。

　　2、年日常管理费

　　日常管理费包括包括办公费、通讯费、接待费、培训费、不可预见费等，按照营业收入的8%估算，537.6×8%=43万元。

　　3、年能源费

　　按服务收入的6%估算，537.6×6%=32.26万元。

　　4、年日常维修费

　　按服务收入的6%估算，537.6×6%=32.26万元

　　年经营成本总计155.12万元。

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　　11.3.4 财务利润计算

　　经测算，项目实施后，年利润总额为1540万元。

　　根据有关文件，企业所得税按应纳税额的25%缴纳，盈余公积金按税后利润的10%进行计提。

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　　11.3.5财务盈利能力分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率12%。

　　根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。由表中结果可见：

　　1、净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　项目净现值npv为：所得税前 =2658.6万元，所得税后npv为1386万元，均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

　　2、内部收益率irr

　　财务内部收益率反映的是方案本身实际达到的收益率。

　　当 时，求出的i值即为该项目的内部收益率。经计算求出所得税前irr=31.30%，所得税后irr=30.55%，大于基准收益率12%。说明该项目的动态收益是可行的。

　　3、投资回收期pt

　　从现金流量表求得，其计算公式是：

　　pt=累计现金流量出现正值年份-1+上年累计现金流量绝对值/当年净现金流量

　　计算得出税前静态投资回收期为7.8年，税后静态投资回收期为9.20年(不包含建设期)。

　　4、投资收益率

　　总投资收益率(roi)为13.41%，高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

　　从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力很好。

　　5、资本金净利润率

　　销售净利率反映企业销售收入的获利能力。

　　经测算：本项目年销售净利率为17.37%。

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　　11.3.6 项目盈亏平衡分析

　　bep= ×100%

　　bep=74.4%

　　本项目生产能力的盈亏平衡计算如下：

　　生产能力利用率(%)bep=年固定总成本/(年营业收入-年可变总成本-年营业税金及附加)×100%=74.4%

　　即本项目实际产能可达到项目预估产能的74.4%时，即可满足收支平衡。

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　　11.3.7 财务评价结论

　　综上，项目财务能自我平衡，具有良好的经济效益，贷款偿还能力强，其财务分析上可行。

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　　11.4 项目风险分析

　　项目主要有政策风险、市场风险、技术风险、财务风险。

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　　第十一章 结论及建议

　　11.1 结论

　　1、××市养老服务中心建设项目的实施，顺应人口老龄化的发展趋势，符合党和政府加强老龄工作的要求，项目的建设将完善当地社会保障体系，促进老年服务业的发展，开创××市老龄工作新局面。

　　2、项目建设地址交通便利，水、电、通信等配套设施齐备，适宜项目建设;

　　3、项目建设规模合理，建设方案可行，投资规模适度，资金来源有保证;

　　4、承办单位将成立专门机构负责项目的具体实施，通过实行招投标制度、合同管理制度、监理制度，加强项目的建设管理，项目实施安排和进度计划是可行的。

　　5、项目建设对环境的不利影响较小，通过采取有效地措施，能满足环境保护和节能的要求。

　　本项目在技术和经济上都是可行的，社会和环境效益较好，建议尽快实施。

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　　11.2 建议

 

    完整版附件请点击下载：河南省某社会养老服务中心建设项目可行性研究报告案例.pdf