第一章 项目概况

　　第一节 项目概述

　　一、项目基本情况

云南大理旅游地产项目可行性研究报告案例

　　二、地块平面示意图

　　地块划分：沿大丽路地块：a地块，243526.2平方米

　　沿洱海地块:b地块，50254.6平方米。

　　图表 1：项目地块平面示意图

云南大理旅游地产项目可行性研究报告案例

　　三、项目用地性质调查

　　四、项目土地属性分析

　　五、地块价值研判

　　六、土地增值因素构成

　　第二节 可行性研究报告的编制依据

　　第三节 可行性研究报告的编制原则和研究范围

　　第二章 项目背景及必要性分析

　　第一节 项目背景

　　一、外部因素

　　随着住宅开发竞争加剧利润减薄风险加大更多的开发商转移投资旅游房地产。2006年是旅游地产高速发展的一年。目前在全国25个城市中有300家产权式酒店。

　　在我国海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城、广州的华南板块近

　　年来一大批旅游房地产项目得益于“假日经济”、“会议经济”以及房地产开发从市区向城市边缘地带的挺进势头强劲。除了国外和港台颇具实力的公司外国内目前涉足旅游房地产的公司超过200家包括首创、海航、中信、中旅等大型企业珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、香港合生创展、深圳秀峰集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。

　　旅游房地产就是在主流市场逐渐趋于饱和之后在边缘产生的新的市场现在这个市场的价值正日益凸显出来。

　　目前我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百项以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80家。从1999年海南"南海传说"、三亚"博鳌国家旅游休闲度假区"的成功开发和在全国营销推广后先后有几十个旅游房地产项目在改造、规划和建设当中。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的"快乐无穷大"产权酒店、位于秦皇岛度假区在北京发售的"维多利亚港湾"酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的"海口皇冠滨海温泉酒店"(产权式酒店)、新世界集团投资的海南新世界家园香港合生创展在天津宝坻营造了"珠江温泉城"昆明鼎业集团在丽江束河走出新的"茶马古道"新希望集团入主广西桂林在遇龙河畔修建民俗民居小别墅一条街等。

　　二、 旅游房地产发展广阔

　　旅游作为休闲产业旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景人们对旅游休闲的需求主要是受两大因素的影响一个是人们的可支配收入第二是人们的休闲时间。

　　最近几年我们国家城乡居民储蓄逐年增加2000年全国居民储蓄余额6万亿元城市化进程的加快生活水平的提高为旅游消费奠定了良好的基础旅游消费支出比例旅游目的的变化以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。

　　房地产大量积压特别是东部沿海据统计部门调查目前积压了13000多万平方米 饭店高价低出租率急需降低度假成本、吸引休闲型度假以改变传统的旅游模式。

　　市场初期提供了大量可改造的房源主要集中在旅游城市和景区。市场日趋成熟可利用资金相对充足。度假消费已经成为时尚工作时间的缩短每年115天的假期对传统旅游方式的不满足使以单纯观光旅游阶段已开始向度假旅游过渡并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。 广阔的发展空间和市场潜力使旅游物业开发成为未来十年中国地产业 最亮丽的风景线，以后基本上每年增加1万多亿人民币去年年底已经达到了19万亿元。由于人们生活水平不断提高带动了住房、教育、医疗、保险、汽车消费和旅游休闲产业的发展。同时由于居民用于旅游休闲的时间在增加我们国家从1995年的5月份开始实行每周5天工作制1999年开始实行五一、十一、春节三个黄金周加上我国每年有11天的法定假日加起来一年有115天假期。而美国的法定假日是12天德国的法定假日是30天意大利的法定假日是32天。

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　　三、休闲的理念已成为现代文明的重要标志

　　主要表现为人们在职业活动以外为个人兴趣的拓展身体素质的提高精神文明的追求提供实现的条件。它是作为一个载体通过旅游开阔眼界增长见识通过运动使自己的身体更健康更长寿通过娱乐活动满足人们精神上的追求。可以说时间、金钱、健康是人们最为珍视的资源。随着旅游产品的多元化为今后旅游房地产事业的发展拓展了更多的空间。

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　　四、以城市为重点扩展消费领域的政策，为旅游房地产业带来新的发展机遇

　　中央经济工作会提出扩大内需的重点将从投资转向消费要以城市为重点进一步拓展消费领域增强消费热点的带动效应和扩散效应以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势并提出了要加快发展服务业消费这为旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。城市经济的发展过去主要是依赖制造加工业的繁荣如今已经越来越向依赖旅游休闲方面发展了其表现是对城市公共用地、商业性的开发利用以及对文化体育场馆各类商业设施、民俗、文化、博物馆、旅游观光、体育经济、娱乐设施、教育、餐饮服务、道路、停车场等方面给予更高的重视，这些都反映了城市经济模式在向旅游休闲化的转变进入21世纪以后这是一个很重要的转变。

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　　第二节 项目必要性分析

　　一、该区域发展休闲旅游地产业优势明显

　　从目前和今后的发展趋势和综合分析可以看出自然生态环境优势、区位地理优势、土地资源优势是大理“假日洱海”项目发展休闲旅游产业的三大优势。

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　　第三章 项目市场分析

　　第一节 总体发展趋势

　　总体来看中国旅游地产业目前是一个非常不成熟的产业它是从服务事业型到现在市场化的产业型之间的过渡状态时期。

　　中国旅游地产业总体趋势一个快速上升的时期增长量非常明显，在这一趋势中，有几个非常重要的变量，特别需要关注。

　　2003年人均收入超过1000美元，全国恩格尔系数从1990年的46下降到2003年的39%国际上有一个标准，50%以上属于贫困线，40%-50%之间一般叫做温饱线，40%以下是逐步进入一个富裕时期，这个富裕期的消费方式和结构会将发生巨大的变化。2005是中国

　　一个非常重要的坎，它是中国整个平均消费水平发生变化的一个最重要的节点。

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　　第二节 当地房地产市场状况

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